《物权法》虽然属于私法范畴，却在划定物上私权利的同时，也划出了公权力在物权方面的行使界限。行政机关应树立尊重物权、保护物权和服务物权人的观念，在实践中注意把握好行为边界，把对利害关系人的物权保护纳入有关许可和审批的审查程序，既不越界侵权，又积极履行职责，确保行政行为不侵犯公民的合法物权，依法保护权利人的合法财产权益。

    户外广告登记中建筑物区分所有权的审查与保护

    根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，高层或多层建筑物的外墙属于建筑物的共有部分，业主对专有外墙部分以外的共有外墙部分享有共有和共同管理的权利，共有外墙部分产生的收益也归属于全体业主所有。由国家工商总局公布、自2006年7月1日起施行的《户外广告登记管理规定》第九条规定：“户外广告发布单位申请户外广告发布登记，应提交下列申请材料：……（三）发布户外广告的场地或者设施的使用权证明。包括场地或设施的产权证明、使用协议等……”笔者认为，这里的使用权证明应当包括建筑物区分所有权人同意对建筑物外墙的共有部分使用的证明。

    因此，广告如果设置在建筑物外墙的共有部分，应当取得建筑物区分所有权人的同意，即申请人应向工商机关提交业主大会或业主委员会同意使用该外墙设置户外广告的书面材料。如果业主大会或业主委员会授权给物业公司行使该权利，也可以由物业公司出具该书面材料。如果业主大会或业主委员会对物业公司没有相应授权，工商机关仅凭物业公司的同意证明就批准广告公司在小区建筑物外墙的共有部分发布户外广告，将会引发行政争议。

    户外广告登记中相邻权的审查与保护

    相邻权是指相邻关系人在不动产相邻关系中所享有的权利。相邻权不同于建筑物区分所有权。涉及相邻权的户外广告行政许可，工商机关是否有义务审查相邻关系，实践中尚存争议。

    有观点认为，工商机关没有义务审查户外广告设置中的相邻关系。其理由有二：第一，《户外广告登记管理规定》第九条规定应提交的材料仅仅指“发布户外广告的场地或者设施的使用权证明，包括场地或设施的产权证明、使用协议等”，不包括相邻关系；第二，工商机关并非司法机关，无法对广告设置是否侵害相邻权作出准确的判断。

    笔者认为，工商机关有义务审查户外广告设置中可能侵害的相邻关系，理由如下：

    第一，尽管《户外广告登记管理规定》没有明确规定工商机关对相邻关系的审查义务，但《广告法》第三十二条规定：“有下列情形之一的，不得设置户外广告……（三）妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的……”侵害他人相邻权应当属于妨碍人民生活的一种情形。

    第二，《物权法》规定的财产权是依法行政的基础。行政行为合法性的标准之一，就是要看是否尊重《物权法》所确立的公民所享有的基本财产权。相邻各方所依法享有的相邻权利，其实质是法律对相邻不动产所有权或使用权的适当扩展；相邻各方所承担的义务，其实质是法律对相邻不动产所有权或使用权的必要限制。相邻关系中的权利义务是由《民法通则》和《物权法》直接规定的，是受《物权法》直接保护的不动产权利之一。因此，应当将相邻关系的审查纳入户外广告登记中“使用权证明”的审查范围。

    第三，当公权力与私权利发生冲突时，私权利的行使不得危害社会公共利益，公权力的行使也不应使私人利益遭受不必要的损失。过去，邻里关系一般属于公共道德所调整的范畴。但现在，《民法通则》和《物权法》均规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。这样，就将邻里关系纳入法律调整的范畴，赋予不动产的相邻各方妥善处理问题的选择权，并要求对相邻方造成侵害或损失的应给予一定的赔偿。由此可以看出，《民法通则》和《物权法》的立法意图——肯定并鼓励人们按照符合公共道德的行为标准（比如互利互让、合作妥协）解决潜在的纠纷，但是此种行为仍应受到不得侵犯他人权利的限制。在行政诉讼中，如果户外广告的设置确实侵害了他人的相邻权，即使工商机关对于申请设置户外广告的审查及行政许可行为没有违反行政法规、规章的规定，人民法院也会判决予以撤销。因为司法机关不仅要保护公权力的行使，也要保护私权利不受公权力的侵害。

    第四，我国已经有部分地区的工商机关规定审查相邻关系的先例。如2008年《佳木斯市广告、牌匾等户外设施管理试行办法》第三十条规定：“设置户外牌匾及其设施，必须向市主管部门提出申请并提交以下材料：……（五）涉及相邻权的，有相邻权人同意的证明材料。”

    在户外广告登记的同时加强行政指导

    为了更好地指导和帮助户外广告发布单位正确发布户外广告，工商机关可以在颁发的户外广告登记证中，对户外广告的设置和户外广告登记证的合法使用进行提示，予以行政指导。提示内容可以表述如下：“本证使用（或广告设置）不得侵害他人合法权益”，“广告设置不得妨害他人生产或生活”，“广告设置不得侵害他人相邻权”等。

    需要注意的是，不得侵害他人相邻权（或其他合法权益）是《民法通则》、《物权法》等法律法规直接规定的，是每个公民应当遵守的法律义务。如果户外广告设置侵害了他人相邻权，工商机关并不能仅依据上述提示内容对行政相对人进行任何行政处罚，也不能因此免除工商机关在作出行政许可过程中对相邻关系的审查义务。